Dispositif Jeanbrun : simulation complete pour un achat de 200 000 EUR
La Loi de Finances 2026 change concretement la lecture d un investissement locatif. Les formules de calcul ont change et le simulateur SimulateursFR.fr est deja a jour pour 2026 sur le calcul du rendement, de la base imposable et du cashflow net.
Pour un contribuable ou un salarie qui arbitre entre epargne de precaution et acquisition immobiliere, l enjeu n est pas seulement de connaitre un rendement brut. L enjeu est de mesurer un rendement net fiscal realistement exploitable dans le budget du foyer.
Pourquoi la Loi de Finances 2026 change-t-elle votre simulation Jeanbrun ?
Trois chiffres 2026 modifient directement ou indirectement la lecture de rentabilite :
- Bareme de l impot indexe a 0,9 %.
- CSG sur revenus du capital a 18,6 %, soit une hausse de 1,4 point.
- Contribution patronale sur rupture conventionnelle a 40 %.
Dans une logique patrimoniale, ces donnees jouent sur la fiscalite de vos revenus locatifs, sur votre reste a vivre et sur votre capacite a absorber des periodes de vacance locative.
Comment calculer une simulation Jeanbrun fiable en 2026 ?
Comment calculer la base amortissable avec foncier exclu a 20 % ?
Le cadre Jeanbrun retient un foncier non amortissable a 20 %. La formule est :
Pour un achat a 200 000 EUR :
Si vous retenez une duree economique de 30 ans :
Comment passer de la base amortissable au resultat fiscal net ?
Le resultat fiscal net avant impot se calcule ainsi :
Ensuite, vous appliquez :
Comment calculer le cashflow net annuel ?
Ce niveau de lecture est essentiel : un projet peut afficher un rendement brut attractif et un cashflow net faible si la fiscalite et la dette sont mal calibrees.
Que montre une simulation complete pour un achat de 200 000 EUR ?
Hypotheses de travail 2026 :
- Prix d acquisition : 200 000 EUR.
- Loyers annuels : 11 160 EUR.
- Charges deductibles : 2 700 EUR.
- Foncier exclu Jeanbrun : 20 %.
- TMI foyer : 30 %.
- Annuites de credit : 6 100 EUR.
Calcul intermediaire :
- Base amortissable : 160 000 EUR.
- Amortissement annuel : 5 333 EUR.
- Resultat fiscal : 11 160 - 2 700 - 5 333 = 3 127 EUR.
- IR : 3 127 x 30 % = 938 EUR.
- Prelevements sociaux : 3 127 x 18,6 % = 582 EUR.
Lecture finale :
- Rendement net fiscal hors dette : 3,47 %.
- Cashflow net apres dette : 840 EUR par an.
Exemple : Pour un investissement de 180 000 EUR, que donne le simulateur ?
Prenons un exemple simple et concret, conforme a l usage terrain des salaries investisseurs :
- Prix d achat : 180 000 EUR.
- Loyers annuels : 10 080 EUR.
- Charges deductibles : 2 350 EUR.
- Foncier exclu : 20 %.
- Duree d amortissement : 30 ans.
- TMI : 30 %.
- Annuites de credit : 5 400 EUR.
Etapes de calcul :
- Base amortissable : 180 000 x 0,80 = 144 000 EUR.
- Amortissement annuel : 144 000 / 30 = 4 800 EUR.
- Resultat fiscal : 10 080 - 2 350 - 4 800 = 2 930 EUR.
- IR : 2 930 x 30 % = 879 EUR.
- Prelevements sociaux : 2 930 x 18,6 % = 545 EUR.
- Cashflow net : 10 080 - 2 350 - 879 - 545 - 5 400 = 906 EUR.
Conclusion de l exemple : le projet reste positif en cashflow, mais la marge de securite est etroite. Une vacance locative de quelques semaines peut annuler le resultat annuel.
Comment evoluent les parametres entre 2025 et 2026 ?
| Parametre cle | 2025 | 2026 | Impact sur la simulation |
|---|---|---|---|
| Indexation du bareme de l impot | 0,0 % | 0,9 % | Ajuste la progressivite IR et la charge fiscale nette |
| CSG sur revenus du capital | 17,2 % | 18,6 % | Hausse directe des prelevements sociaux de 1,4 point |
| Contribution patronale rupture conventionnelle | 30 % | 40 % | Impact indirect sur la securite de revenus salariaux et la capacite d epargne |
| Foncier exclu du calcul Jeanbrun | 20 % | 20 % | Maintien du coefficient de base amortissable |
| Formules SimulateursFR | Version 2025 | Version 2026 a jour | Resultat immediat aligne sur les hypotheses 2026 |
Quelles decisions prendre pour optimiser votre achat locatif en 2026 ?
Comment calibrer votre loyer cible sans surestimer la rentabilite ?
Utilisez un scenario prudent, puis un scenario central, puis un scenario dynamique. Vous obtenez une fourchette de cashflow et vous reduisez le risque de surevaluation.
Comment integrer votre situation de foyer fiscal dans la simulation ?
Un salarie imposable doit tester plusieurs TMI plausibles. En pratique, la decote et le plafonnement du quotient familial peuvent modifier votre cout fiscal global, donc l effort net reel lie au projet immobilier.
Comment securiser votre tresorerie annuelle ?
Conservez une reserve equivalente a 3 a 6 mois de charges + mensualites. Sans cette reserve, un incident locatif mineur suffit a degrader la performance globale.
Quelles erreurs coutent le plus cher sur un dossier Jeanbrun ?
- Oublier le foncier exclu a 20 % et sur-amortir la base.
- Garder un taux social 2025 alors que la CSG capital 2026 est a 18,6 %.
- Lire seulement le rendement brut sans verifier le cashflow net apres dette.
- Ne pas tester un scenario de vacance locative et un scenario de travaux.
Pourquoi utiliser SimulateursFR.fr pour votre arbitrage 2026 ?
Le calculateur est utile quand vous devez prendre une decision rapide et documentee. Vous pouvez ajuster en quelques secondes le prix d achat, le loyer, les charges et la tranche d imposition pour mesurer l effet sur votre rentabilite nette.
Quelles questions reviennent le plus souvent ?
Le dispositif Jeanbrun est-il compatible avec un profil salarie classique ?
Oui, a condition de verifier la capacite d endettement, la tresorerie de securite et la fiscalite du foyer.
L indexation du bareme IR a 0,9 % suffit-elle a compenser la hausse de CSG ?
Pas systematiquement. L effet depend de votre TMI, de votre base imposable locative et de votre structure de charges.
Le cashflow positif suffit-il pour valider un projet ?
Non. Il faut aussi regarder la sensibilite au taux de vacance, au cout des travaux et a l evolution des charges.