Le simulateur SCI IS vs IR de SimulateursFR est-il aligne sur les hypotheses 2026 ?

Oui. Le simulateur est construit pour comparer SCI a l IR et SCI a l IS sur une base 2026, avec loyers, charges, amortissements, distribution et fiscalite associee pour obtenir un cash net exploitable.

Pourquoi parler de decote et de plafonnement du quotient familial dans un comparatif SCI ?

Parce que la decision ne se prend pas uniquement au niveau de la SCI. Le foyer fiscal supporte l impot reel, et la decote ainsi que le plafonnement du quotient familial peuvent changer le revenu disponible net mobilisable pour le projet immobilier.

Comment appliquer la regle du foncier exclu a 20 % dans l amortissement Jeanbrun ?

La base amortissable se calcule en retirant 20 % du prix d acquisition. Pour 180 000 EUR, la base est de 144 000 EUR, puis l amortissement annuel indicatif sur 30 ans ressort a 4 800 EUR.

Une SCI a l IS est-elle toujours plus interessante en 2026 ?

Non. L IS peut devenir pertinent si vous capitalisez dans la SCI et distribuez peu. En distribution forte et avec une TMI moderee, l IR peut rester plus performant en cash net immediat. La simulation scenario par scenario reste indispensable.

SCI a l IS ou a l IR : comparatif fiscal pour un projet immobilier 2026

La Loi de Finances 2026 change la facon d arbitrer un projet immobilier en SCI pour les contribuables et salaries francais. Les formules de calcul ont change et l outil SimulateursFR.fr est a jour, ce qui permet de comparer de facon operationnelle une SCI a l IS et une SCI a l IR avec des hypotheses 2026.

L objectif n est pas de chercher un regime universel. L objectif est d obtenir votre cash net associe reel apres fiscalite, selon votre politique de distribution et votre situation fiscale personnelle.

Lancer le simulateur SCI IR/IS avec les formules 2026

Pourquoi comparer SCI a l IS ou a l IR des le montage du projet ?

Quels chiffres 2026 doivent etre integres avant de choisir le regime fiscal ?

Les variables qui structurent la decision sont :

bareme de l impot sur le revenu indexe a 0,9 % ;
CSG sur revenus du capital a 18,6 %, soit une hausse de 1,4 point ;
contribution patronale sur rupture conventionnelle a 40 % ;
decote 2026 active sous 1 929 EUR d impot brut (celibataire) et 3 191 EUR (couple) ;
plafonnement du quotient familial a 1 791 EUR par demi-part supplementaire.

Ces donnees influencent directement la tresorerie du foyer. Meme si la SCI est l objet principal, la decision finale se juge sur la capacite du menage a absorber fiscalite, mensualites et aleas.

Pourquoi la hausse de 1,4 point de la CSG modifie-t-elle un arbitrage immobilier ?

Parce qu elle reduit le rendement net des revenus du capital disponibles pour reinvestir ou rembourser l effort d epargne du projet. En 2026, ignorer cette hausse revient a surestimer la capacite de recapitalisation du foyer.

Comment se calcule une SCI a l IR en 2026 ?

Quelle formule utiliser pour la quote-part imposable de l associe ?

Le socle de calcul est :

Resultat_{IR} = Loyers - Charges_{exploitation} - Taxe_{fonciere} - Interets

Base_{associe,IR} = max(0, Resultat_{IR} imes QuotePart_{associe})

Puis la fiscalite personnelle de la quote-part se projette avec :

Fiscalite_{associe,IR} = Base_{associe,IR} imes (TMI + 17,2%)

Ce regime favorise souvent les profils qui veulent distribuer regulierement les revenus et rester sur une lecture fiscale immediate.

Comment se calcule une SCI a l IS en 2026 ?

Comment integrer l amortissement Jeanbrun avec foncier exclu a 20 % ?

La regle cle est la suivante :

Base_{amortissable,Jeanbrun} = Prix_{acquisition} imes (1 - 20%)

Pour un bien de 180 000 EUR :

Base_{amortissable,Jeanbrun} = 180 000 imes 0,80 = 144 000

Sur 30 ans, l amortissement annuel indicatif est :

Amortissement_{annuel} = rac{144 000}{30} = 4 800

Quelle formule d IS et de dividendes faut-il appliquer en 2026 ?

Le resultat fiscal IS est :

Resultat_{IS} = Loyers - Charges_{exploitation} - Taxe_{fonciere} - Interets - Amortissement_{annuel}

L IS 2026 se calcule ensuite avec le taux reduit puis le taux normal :

IS_{2026} = min(Resultat_{IS}, 42 500) imes 15% + max(0, Resultat_{IS} - 42 500) imes 25%

En cas de distribution, la fiscalite du capital intègre la CSG a 18,6 % :

T_{capital,2026} = 12,8% + 18,6% = 31,4%

Cash_{net,associe,IS} = Dividendes_{bruts} imes (1 - 31,4%)

Comparer en direct IR et IS avec vos loyers, charges et amortissements

Exemple : Pour un investissement de 180 000 €, que montre le comparatif fiscal 2026 ?

Quelles hypotheses retenir pour un cas concret exploitable ?

Hypotheses de simulation :

prix d acquisition : 180 000 EUR ;
loyers annuels : 18 000 EUR ;
charges + taxe fonciere : 4 200 EUR ;
interets d emprunt : 3 600 EUR ;
quote-part associe : 100 % ;
TMI associe : 30 % ;
distribution : 100 % ;
amortissement Jeanbrun : 4 800 EUR par an.

Quel resultat obtient-on en SCI a l IR ?

Resultat_{IR} = 18 000 - 4 200 - 3 600 = 10 200

Fiscalite_{IR} = 10 200 imes (30% + 17,2%) = 4 814,4

Cash_{net,IR} = 10 200 - 4 814,4 = 5 385,6

Quel resultat obtient-on en SCI a l IS avec distribution totale ?

Resultat_{IS} = 18 000 - 4 200 - 3 600 - 4 800 = 5 400

IS_{2026} = 5 400 imes 15% = 810

Dividendes_{bruts} = 5 400 - 810 = 4 590

Fiscalite_{dividendes} = 4 590 imes 31,4% = 1 441,26

Cash_{net,IS} = 4 590 - 1 441,26 = 3 148,74

Dans ce cas, l IR ressort superieur en cash net immediat d environ 2 236,86 EUR. En revanche, l IS peut redevenir competitif si la distribution est partielle et que la SCI capitalise le resultat.

Tester votre scenario de 180 000 EUR dans le simulateur SCI IR/IS

Que montre la comparaison 2025 vs 2026 pour un projet SCI ?

Parametre cle	2025	2026	Consequence concrete
Indexation du bareme IR	0,0 %	0,9 %	Ajustement des seuils, effet direct sur IR du foyer
CSG sur revenus du capital	17,2 %	18,6 %	Hausse de 1,4 point sur la rentabilite nette patrimoniale
Contribution patronale rupture conventionnelle	30 %	40 %	Moins de marge de negociation en sortie salariale
Seuil decote celibataire	1 873 EUR	1 929 EUR	Zone de decote legerement plus haute
Seuil decote couple	3 102 EUR	3 191 EUR	Effet de lissage fiscal prolonge pour certains foyers
Plafond quotient familial (demi-part)	1 759 EUR	1 791 EUR	Avantage fiscal borne, optimisation limitee
Foncier exclu Jeanbrun	20 %	20 %	Base amortissable toujours reduite
Simulateur SimulateursFR	Base 2025	Base 2026 a jour	Arbitrage realise sur des formules actualisees

Pourquoi la decote et le quotient familial peuvent-ils changer votre choix IS/IR ?

Comment calculer la decote 2026 dans votre budget global ?

Le mecanisme reste :

IR_{net} = max(0, IR_{brut} - Decote_{2026})

Si votre foyer est proche des seuils de decote, une variation de revenu ou de charges peut changer fortement votre impot net, donc votre capacite a assumer le projet SCI.

Comment integrer le plafonnement du quotient familial ?

Le gain fiscal des demi-parts est borne :

Avantage_{QF} le 1 791 imes DemiParts_{supplementaires}

En pratique, une famille ne peut pas supposer que l avantage familial compensera integralement une hausse de fiscalite ou de charges immobilieres.

Quelle strategie appliquer maintenant pour un projet immobilier 2026 en SCI ?

Faut-il choisir IR ou IS en priorite ?

La methode professionnelle est de tester trois scenarios :

distribution forte pour mesurer le cash immediat ;
distribution partielle pour mesurer la capitalisation en SCI ;
projection de sortie (cession, transmission, changement de revenu).

L arbitrage final doit combiner resultat de simulation, profil de risque, horizon de detention et situation fiscale du foyer (decote, quotient familial, revenus du capital).

Ouvrir le simulateur SCI IR/IS et obtenir votre arbitrage fiscal 2026